Het kopen van een appartement

Je overweegt een appartement te kopen. Als jouw adviseur op het gebied van hypotheken willen wij je via dit artikel graag attenderen op enkele aandachtspunten die voor jou belangrijk kunnen zijn. Heb je naar aanleiding van deze notitie nog vragen? Aarzel niet en leg deze aan ons voor. We helpen je graag!

Appartement: best bijzonder
Een eengezinswoning of een appartement. Beide ga je ‘jouw huis’ noemen. Toch zitten tussen beide typen woningen grote verschillen. Voor een appartement gelden er meer en andere regels dan voor een eengezinswoning.

Bij een appartement koop je het exclusieve gebruiksrecht op een deel van het pand. Dat gedeelte, dat je ‘jouw woning’ noemt. Tegelijkertijd, dus bij de aankoop van het appartement, word je ook mede-eigenaar van het totale gebouw. Hierdoor moet je naar evenredigheid de lasten dragen die te maken hebben met het onderhoud van het hele pand. Denk bijvoorbeeld aan de kosten van het dak, de gemeenschappelijke entree, de lift en de gemeenschappelijke verwarming.

Verplicht lid van Vereniging van Eigenaren
Elk gebouw dat wordt gesplitst in appartementen kent een Vereniging van Eigenaren. Door een appartement te kopen word je automatisch lid van deze vereniging. Het is juridisch niet mogelijk om te besluiten géén lid te worden.

De rechten en plichten van de verschillende eigenaren van de in het gebouw aanwezige appartementen liggen vast in de ‘splitsingsakte’ en het ‘modelreglement’. Soms zijn deze nog aangevuld met een ‘huishoudelijk reglement’.

Beperkingen aan het gebruik van het appartement
De Vereniging van Eigenaren dient minimaal eenmaal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen. Alle eigenaren van een appartement in het bewuste pand kunnen deze ledenvergadering bijwonen en hebben stemrecht.

In de splitsingsakte en het modelreglement wordt bepaald op welke wijze de kosten van het onderhoud van het pand over de verschillende leden worden omgeslagen. Deze omslag kan bijvoorbeeld plaatsvinden op basis van de grootte van elk appartement. Daarnaast stellen de regelementen vaak ook eisen aan het gebruik van het appartement.
Die eisen kunnen ingrijpend en bovendien zeer afwijkend zijn van de rechten die je hebt bij een eengezinswoning. Bij een appartement kan het bijvoorbeeld verboden zijn om:

• het appartement te verhuren
• te verhuren via Airbnb
• harde vloerbedekking in het pand aan te brengen
• een hond te huisvesten
• op bepaalde momenten de was te drogen te hangen op het balkon.

Zolang de meerderheid van de leden het met dergelijke bepalingen eens is gelden deze voor alle eigenaren. Via boetes kan de VvE nakoming van deze verplichtingen ook afdwingen.

Als (potentiële) koper van een appartement is het belangrijk dat je zich van deze mogelijke beperkingen in het gebruik van het appartement bewust bent.

Reserveringen voor het onderhoud 
Elke Vereniging van Eigenaren is ook verplicht een onderhoudsfonds te hebben. Een onderhoudsfonds is een financiële reserve om de kosten van groot onderhoud te financieren. Denk bijvoorbeeld aan het schilderen van de buitenkant van het pand, het vervangen van de lift of centrale verwarmingsinstallatie, etc.

Maandelijks betalen alle eigenaren een bedrag aan de Vereniging van Eigenaren die deze bedragen vervolgens moet beheren om hieruit het gemeenschappelijk onderhoud te financieren. Doet zich echter een calamiteit voor waardoor opeens een kostbare reparatie moet plaatsvinden, zonder dat hiervoor in het verleden voldoende is gereserveerd, dan worden de kosten omgeslagen over alle eigenaren. Dit kan dus onverwacht tot een forse extra last leiden!

Bij het kopen van een appartement is het daarom belangrijk om inzicht te hebben in onder meer de omvang van de financiële reserves waarover de Vereniging van Eigenaren beschikt, in het onderhoudsplan en de daarmee gemoeide kosten voor de komende jaren.

Jouw aandeel in het onderhoudsfonds
Maandelijks leggen de eigenaren van het pand geld in voor het onderhoudsfonds. Deze inleg wordt eigendom van de Vereniging van Eigenaren. Deel je deze reserve door het aantal eigenaren, dan zal het in de praktijk vaak enkele duizenden euro’s per eigenaar zijn.

Toch kan de eigenaar die zijn appartement verkoopt zijn aandeel niet uit het reservefonds halen. Dit aandeel blijft dus eigendom van de Vereniging van Eigenaren. De verkoper van het pand zal deze reserve die hij ‘achterlaat’ dus in de prijs van de woning moeten verwerken.

Koop je een appartement, dan neem je dus ook het door de verkoper opgebouwde deel in de reservefonds over. Fiscaal dien je deze reserve op te geven als vermogen in Box 3.

Zelf kan je dit geld echter niet uit het reservefonds opnemen. Dit kan alleen de Vereniging van Eigenaren voor de financiering van het onderhoud aan het pand doen.

Jouw verzekeringen
De Vereniging van Eigenaren moet ook het complete pand tegen het risico van brand verzekeren. Als eigenaar van het appartement zul je zelf voor bijvoorbeeld de inboedelverzekering moeten zorgen. Uiteraard kunnen wij je daarover adviseren.

Wij zijn je graag van dienst
Als jouw persoonlijk adviseur is het onze taak samen met je te onderzoeken welke hypotheek bij jouw situatie past. Belangrijk is het om te voorkomen, dat je op termijn te maken krijgt met lasten waarmee je geen rekening had gehouden en die jouw woonplezier gaan verminderen.

Zoals wij in deze notitie hebben laten zien kan je bij een appartement te maken krijgen met kosten die je niet helemaal zelf in de hand heeft. Dit geldt zeker wanneer de Vereniging van Eigenaren in het verleden onvoldoende reserves heeft opgebouwd. Het is daarom van groot belang om bij de aankoop hieraan extra aandacht aan te schenken. Heb je voor de aankoop van het appartement een makelaar ingeschakeld, dan zal deze zeker aan dit punt aandacht schenken.

Wij hopen je met deze notitie nuttige achtergrondinformatie te hebben gegeven over enkele aandachtspunten die bij de aankoop van een appartement van belang zijn.

Wij wensen je heel veel woonplezier! Heb je vragen? Leg ze aan ons voor.We zijn je graag van dienst.